주택담보대출 근저당 말소 비용 얼마인지 계산하는 방법

주택담보대출 근저당 말소 비용은 직접 신청하면 등기대상 1건당 등록면허세와 지방교육세 7,200원에 신청 방식별 등기신청수수료가 더해지는 구조입니다. 2026년 9월 공식 안내 기준 수수료는 서면 방문신청 4,000원, 전자표준양식 신청 3,000원, 전자신청 1,000원입니다.

따라서 등기대상 1건을 직접 처리할 때 법정 공과금은 신청 방식에 따라 8,200원부터 11,200원입니다. 은행이나 법무사에 맡기면 여기에 대행보수와 서류 발급비 등이 추가되므로 견적의 세부 항목을 확인해야 합니다.

공식 확인 바로가기

• 찾기쉬운 생활법령 근저당권 말소 세금과 수수료 확인하기
• 대법원 인터넷등기소 등기신청과 수수료 확인하기
• 위택스 등록면허세 신고와 납부 확인하기
• 국가법령정보센터 지방세법 확인하기

핵심 답변

• 근저당권 말소 시 등록면허세는 등기대상 1건당 6,000원입니다.
• 지방교육세는 등록면허세의 20%인 1,200원입니다.
• 등기신청수수료는 서면 방문 4,000원, 전자표준양식 3,000원, 전자신청 1,000원입니다.
• 직접 신청하면 등기대상 1건 기준 총 공과금은 8,200원에서 11,200원입니다.
• 은행·법무사 대행료는 법정 정액이 아니므로 업체와 사건 난이도에 따라 달라집니다.
• 대출을 모두 갚아도 근저당권은 자동으로 말소되지 않습니다.

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먼저 예상 비용을 확인하세요

등기대상 수	전자신청	전자표준양식 후 방문	서면 방문신청
1건	8,200원	10,200원	11,200원
2건	16,400원	20,400원	22,400원
3건	24,600원	30,600원	33,600원
4건	32,800원	40,800원	44,800원

위 금액은 등록면허세 + 지방교육세 + 등기신청수수료만 단순 합산한 셀프 신청 공과금입니다. 은행·법무사 대행보수, 등기사항증명서 발급비, 우편료와 표시변경 등 추가 업무 비용은 포함하지 않았습니다.

아파트 한 채라고 무조건 1건인 것은 아니고 단독주택이라고 반드시 2건인 것도 아닙니다. 최신 등기사항증명서와 공동담보 목록에서 말소 대상 수를 확인한 뒤 표를 적용하세요.

근저당 말소 비용은 무엇으로 구성될까요

말소비용은 크게 법정 공과금과 선택 비용으로 나뉩니다.

구분	비용 항목	금액 또는 확인 방법
필수	등록면허세	등기대상 1건당 6,000원
필수	지방교육세	1,200원
필수	등기신청수수료	신청 방식에 따라 1,000원·3,000원·4,000원
선택	은행·법무사 대행보수	사전 견적 확인
상황별	등기사항증명서·서류 발급비	발급 종류와 수량에 따라 발생
상황별	우편·교통비 등	신청 방법에 따라 발생

등록면허세와 지방교육세는 부동산 가격이나 남은 대출금에 비례하지 않습니다. 말소등기는 권리의 소멸을 기록하는 절차이므로 공식 안내상 등기대상 1건마다 정액으로 부과됩니다.

셀프 말소 공과금 계산식

등록면허세와 지방교육세
= 7,200원 × 등기대상 수

등기신청수수료
= 신청 방식별 수수료 × 등기대상 수

예상 공과금
= 등록면허세와 지방교육세 + 등기신청수수료

예를 들어 말소 대상이 3건이고 전자표준양식으로 작성해 방문한다면 7,200원 × 3건 + 3,000원 × 3건 = 30,600원으로 계산합니다. 실제 신고·접수 단위가 다를 수 있으므로 납부 전 관할 지방자치단체와 등기소 안내를 최종 기준으로 확인하세요.

셀프 말소 실제 비용 계산

전자신청이 가능한 경우

항목	1건 기준
등록면허세	6,000원
지방교육세	1,200원
전자신청 수수료	1,000원
합계	8,200원

전자신청은 가장 저렴하지만 사용자등록과 인증수단, 금융회사의 전자서명 협조 등 이용 조건을 충족해야 합니다. 단순히 인터넷등기소에 회원가입했다고 모든 근저당 말소를 온라인으로 끝낼 수 있는 것은 아닙니다.

전자표준양식으로 작성한 뒤 방문하는 경우

항목	1건 기준
등록면허세	6,000원
지방교육세	1,200원
전자표준양식 신청수수료	3,000원
합계	10,200원

인터넷등기소에서 신청정보를 작성한 다음 출력한 신청서와 첨부서류를 등기소에 제출하는 방식입니다. 전자신청과 달리 등기소 방문이 필요합니다.

종이 신청서를 작성해 방문하는 경우

항목	1건 기준
등록면허세	6,000원
지방교육세	1,200원
서면 방문신청 수수료	4,000원
합계	11,200원

등기사항증명서 발급비나 이동 비용은 위 합계에 포함되지 않습니다. 은행이 해지서류 교부 과정에서 별도 발급비를 안내한다면 그 항목도 확인하세요.

아파트는 무조건 1건으로 계산할까요

일반적인 집합건물 아파트는 하나의 등기기록에 전유부분과 대지권이 표시되지만 모든 사례를 일률적으로 1건이라고 단정할 수는 없습니다. 말소 대상 근저당권의 등기기록과 공동담보 목록을 기준으로 등기대상 수를 확인해야 합니다.

금융회사에 다음과 같이 질문하면 계산이 쉬워집니다.

• 말소해야 할 등기대상은 총 몇 건인지
• 토지와 건물이 별도 등기기록인지
• 여러 필지가 공동담보로 묶여 있는지
• 같은 부동산에 말소할 근저당권이 여러 개인지
• 안내받은 금액이 공과금인지 대행료를 포함한 총액인지

같은 아파트에 동일 금융회사 명의의 근저당권이 두 개 설정돼 있다면 부동산은 하나여도 말소할 권리가 여러 개일 수 있습니다. 반대로 등기부에 대지권이 함께 표시된 일반 집합건물은 토지와 건물을 단순히 두 건으로 세면 실제 접수 구조와 다를 수 있습니다.

토지와 건물이 따로 있으면 비용은 어떻게 달라질까요

단독주택처럼 토지와 건물이 각각 등기대상으로 처리되는 경우에는 비용이 건수에 따라 늘어날 수 있습니다. 예를 들어 2건으로 계산되고 전자표준양식으로 방문 신청한다면 단순 예시는 다음과 같습니다.

항목	계산 예시
등록면허세와 지방교육세	7,200원 × 2건 = 14,400원
등기신청수수료	3,000원 × 2건 = 6,000원
공과금 합계	20,400원

다만 같은 채권의 공동담보에 관한 등록면허세 납세지와 신청 건수 판단은 등기기록 구성에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 납부 전에는 위택스 관할 지방자치단체와 등기소에 대상 수를 확인하세요.

은행에 맡기면 왜 더 비쌀까요

은행에 말소를 요청하면 금융회사가 제휴 법무사나 등기 대행 절차를 연결하는 경우가 많습니다. 이때 청구금액에는 다음 항목이 함께 포함될 수 있습니다.

• 등록면허세와 지방교육세
• 등기신청수수료
• 법무사 기본보수
• 등기사항증명서와 기타 서류 발급비
• 교통비·우편료 등 실비
• 공동담보나 표시변경 등 추가 업무 비용

법무사 보수와 은행 대행 관련 금액은 모든 금융회사에 동일하게 적용되는 정액이 아닙니다. 인터넷 후기의 금액을 현재 자신의 비용으로 단정하지 말고 접수 전에 항목별 견적을 받는 것이 정확합니다.

대행 견적은 이렇게 비교하세요

견적 항목	확인 질문
등록면허세·지방교육세	등기대상 몇 건을 기준으로 계산했는지
등기신청수수료	어떤 신청 방식과 접수 건수를 적용했는지
법무사 보수	부가가치세 포함 금액인지
제증명·교통·우편료	실제 사용한 금액인지 정액인지
추가 업무	표시변경, 공동담보나 서류 재발급이 포함됐는지
총액	추가 청구 가능 항목이 남아 있는지

은행에서 한 번에 안내한 말소비용은 공과금만 뜻하지 않을 수 있습니다. 셀프 비용과 비교할 때는 총액에서 세금과 등기수수료를 분리한 뒤 순수 대행보수와 실비를 확인하세요.

은행 대행과 셀프 신청 비교

비교 항목	은행·법무사 대행	직접 신청
비용	공과금 외 대행보수 발생 가능	공과금과 필요한 실비 중심
시간	서류 작성 부담이 적음	세금 납부와 신청서 작성 필요
방문	금융회사 안내에 따라 진행	등기소 방문이 필요할 수 있음
보정 대응	대행자가 처리하는 경우가 많음	신청인이 직접 대응
적합한 경우	공동담보·상속·표시변경 등 복잡한 사건	권리관계가 단순하고 서류가 완비된 사건

비용만 보면 셀프 신청이 유리할 수 있지만 반차 사용, 이동시간과 보정 대응까지 포함하면 대행이 더 효율적인 사람도 있습니다.

대출금액이 크면 말소비용도 커질까요

일반적인 근저당권 말소등기의 등록면허세는 등기대상 1건당 정액이므로 대출원금이나 채권최고액이 크다고 그 비율만큼 증가하지 않습니다. 이는 근저당권을 처음 설정할 때 채권최고액을 기준으로 세금을 계산하는 것과 다른 점입니다.

다만 부동산 수, 말소할 근저당권 수와 부가 업무가 늘어나면 전체 비용은 커질 수 있습니다.

채권최고액으로 계산하지 않습니다

근저당권을 설정할 때와 말소할 때의 세금 계산 방식을 혼동하기 쉽습니다. 일반적인 근저당권 말소의 등록면허세는 채권최고액의 일정 비율이 아니라 공식 안내상 등기대상 1건당 6,000원입니다. 지방교육세 1,200원을 합쳐 7,200원이 됩니다.

따라서 채권최고액이 1억2,000만 원이라고 1억2,000만 원 × 세율로 말소비용을 계산하지 않습니다. 다만 단순 말소가 아니라 채권최고액 변경이나 일부말소 등 다른 등기라면 적용 절차와 비용이 달라질 수 있습니다.

국민주택채권과 인감증명서 비용도 필요한가요

찾기쉬운 생활법령정보는 근저당권 말소등기에 국민주택채권을 매입할 필요가 없다고 안내합니다. 일반적인 말소 신청에서는 등기권리자와 등기의무자의 주민등록등본과 인감증명서도 첨부할 필요가 없다고 설명합니다.

다만 금융회사가 말소서류를 내줄 때 본인확인을 위한 신분증이나 별도 서류를 요구할 수 있습니다. 공동소유, 상속, 근저당권자 변경이나 대리 관계가 있는 특수 사례에는 추가서류와 비용이 발생할 수 있습니다.

비용을 내기 전에 확인할 순서

1. 금융회사에서 대출원금, 이자와 중도상환비용을 모두 정산합니다.
2. 한도대출 약정이나 다른 피담보채무가 남아 있는지 확인합니다.
3. 최신 등기사항증명서에서 말소할 근저당권의 접수번호를 찾습니다.
4. 공동담보 목록과 등기대상 수를 확인합니다.
5. 은행 대행 견적과 직접 신청 공과금을 비교합니다.
6. 위택스에서 등록면허세를 신고·납부합니다.
7. 신청 방식에 맞는 등기신청수수료를 납부합니다.
8. 말소등기를 접수하고 보정 여부를 확인합니다.
9. 완료 후 등기사항증명서를 다시 발급해 말소 표시를 확인합니다.

예상보다 비용이 많이 나오는 경우

다음 상황에서는 기본 공과금 외 비용이 붙을 수 있습니다.

• 토지·건물 또는 여러 필지가 공동담보로 묶인 경우
• 같은 금융회사 명의의 근저당권이 여러 건인 경우
• 근저당권자의 합병이나 상호·주소 변경 증명이 필요한 경우
• 소유자 사망 후 상속관계 정리가 필요한 경우
• 등기필정보가 없어 추가 절차가 필요한 경우
• 일부만 상환해 일부말소나 변경등기를 해야 하는 경우
• 신청서 오류로 보정이나 서류 재발급이 필요한 경우
• 법무사에게 긴급 처리나 복잡한 권리분석을 맡기는 경우

단순한 말소인지 표시변경·상속·일부말소까지 필요한 사건인지부터 구분해야 견적을 제대로 비교할 수 있습니다.

비용 계산 전에 등기대상 수 찾는 방법

1. 인터넷등기소에서 해당 부동산의 최신 등기사항증명서를 발급합니다.
2. 을구에서 말소하려는 금융회사 명의의 근저당권을 찾습니다.
3. 설정 접수일, 접수번호와 채권최고액을 금융회사 서류와 대조합니다.
4. 공동담보 목록 표시가 있으면 다른 부동산도 확인합니다.
5. 같은 금융회사 근저당권이 여러 건이면 모두 말소 대상인지 묻습니다.
6. 토지와 건물 등 별도 등기기록이 있으면 각각 확인합니다.
7. 금융회사와 관할 등기소에 실제 세금·수수료 부과 건수를 확인합니다.

등기사항증명서에 표시된 모든 을구 권리가 이번 대출과 관련된 것은 아닐 수 있습니다. 접수번호를 기준으로 특정하고 다른 금융회사나 이미 말소된 권리를 섞지 마세요.

근저당 말소 비용 절약 방법

• 금융회사에 말소서류 발급비와 대행료를 구분해 문의합니다.
• 최신 등기사항증명서로 등기대상 수를 먼저 셉니다.
• 셀프 신청이 가능하다면 전자표준양식과 서면 신청 비용을 비교합니다.
• 등록면허세 신고 시 부동산 소재지와 물건 수를 정확히 입력합니다.
• 접수번호, 등기원인일자와 신청인 정보를 해지증서와 일치시킵니다.
• 등기소 방문 전 관할과 운영시간, 첨부서류를 확인합니다.

비용을 몇 천 원 줄이기 위해 복잡한 사건을 무리하게 직접 처리하면 보정과 재방문으로 시간비용이 더 커질 수 있습니다.

완납 후 말소를 미루면 추가 비용이 생길까요

단지 시간이 지났다는 이유만으로 일반적인 말소 공과금에 연체료가 붙는 구조는 아닙니다. 그러나 오래 미루는 동안 금융회사 합병, 상호 변경, 소유자 사망이나 서류 분실이 생기면 증명서 발급과 전문가 의뢰 비용이 추가될 수 있습니다.

부동산 매도나 새 담보대출을 앞두고 급하게 진행하면 처리 일정 때문에 선택할 수 있는 방법도 줄어듭니다. 특별한 유지 사유가 없다면 완납 사실과 말소서류를 확인할 수 있을 때 정리하는 편이 실무상 편리합니다.

주택담보대출 근저당 말소 비용 체크리스트

• 대출원금과 경과이자 완납 확인
• 마이너스통장·한도약정 종료 확인
• 말소 대상 근저당권 접수번호 확인
• 토지·건물·공동담보 등기대상 수 확인
• 등록면허세 6,000원 기준 확인
• 지방교육세 1,200원 기준 확인
• 신청 방식별 등기수수료 확인
• 은행·법무사 대행보수 별도 확인
• 서류 발급비와 실비 확인
• 완료 후 등기사항증명서 재확인

자주 묻는 질문

주택담보대출 근저당 말소 비용은 정확히 얼마인가요

공식 안내 기준 등기대상 1건의 등록면허세와 지방교육세는 7,200원입니다. 여기에 전자신청 1,000원, 전자표준양식 3,000원 또는 서면 방문신청 4,000원의 등기신청수수료가 붙습니다. 대행을 맡기면 법무사 보수와 실비가 추가됩니다.

은행에서 안내한 말소비용이 1만 원보다 비싼 이유는 무엇인가요

법정 공과금 외에 법무사 대행보수, 서류 발급비와 실비가 포함됐을 가능성이 있습니다. 등기대상이 여러 건이거나 추가 업무가 필요할 수도 있으므로 세부 내역을 요청하세요.

아파트 한 채는 직접 신청하면 1만 원 정도인가요

말소 등기대상이 1건이고 추가서류가 필요 없는 단순 사건이라면 공과금은 8,200원에서 11,200원입니다. 다만 실제 등기대상 수와 신청 방식에 따라 달라지므로 등기사항증명서와 금융회사 서류를 먼저 확인해야 합니다.

근저당권 말소에 국민주택채권을 사야 하나요

아닙니다. 공식 생활법령 안내에 따르면 근저당권 말소등기는 저당권 설정이나 이전등기가 아니므로 국민주택채권을 매입하지 않습니다.

대출 완납과 동시에 은행이 자동으로 말소해 주나요

대출잔액이 0원이 돼도 등기부의 근저당권이 자동 삭제되지는 않습니다. 은행 대행을 신청하거나 말소서류를 받아 직접 등기신청을 해야 합니다.

법무사 대행료는 정해진 금액인가요

사건의 등기대상 수, 서류 준비와 추가 업무에 따라 달라질 수 있습니다. 여러 곳을 비교할 때는 세금과 등기수수료를 제외한 순수 보수와 실비를 나눠 확인하세요.

채권최고액이 3억원이면 말소 세금도 늘어나나요

일반적인 근저당권 말소 등록면허세는 채권최고액에 비례하지 않고 등기대상 1건당 6,000원으로 안내됩니다. 채권최고액보다 등기대상과 말소할 권리의 수를 확인하는 것이 중요합니다.

전자표준양식을 쓰면 등기소에 가지 않아도 되나요

아닙니다. 전자표준양식은 인터넷에서 신청서를 작성한 뒤 출력해 등기소에 방문 제출하는 방식입니다. 모든 절차를 온라인으로 진행하는 전자신청과 구분해야 합니다.

말소서류 발급비도 법정 공과금인가요

등록면허세와 등기신청수수료 같은 공과금과 금융회사·대행자가 청구하는 서류발급비는 구분해야 합니다. 서류명, 발급 수량과 금액을 견적서에서 확인하세요.

최신 확인 기준

이 글은 2026년 9월 24일 찾기쉬운 생활법령정보가 안내하는 근저당권 말소등기 비용을 기준으로 작성했습니다. 등록면허세는 등기대상 1건당 6,000원, 지방교육세는 1,200원이며 등기신청수수료는 신청 방식에 따라 다릅니다.

법령, 등기수수료와 인터넷등기소 이용 방식은 변경될 수 있습니다. 실제 신청 전에는 대법원 인터넷등기소, 위택스와 관할 등기소에서 최신 금액과 필요한 서류를 확인하세요.